印象台湖二期住宅將從預期設計裝潢的26000元/平方米的毛坯房源,調整為22000元/平方米的精裝修產品入市。開發商稱,是希望在保證合理利潤的範圍內實現高周轉消化。新京報記者 李冬 攝
  (上接B10版)
  ■ 市場動向
  即將入市汽車貸款樓盤未現價格鬆動
  北京住總萬科橙的低價入市是否真的會領降市場?本周,記者走訪了多個即將入市的樓盤,未發現有價格鬆動。在通州,相距不遠的富力金禧花園、合生濱江帝景均在3月16日獲得最後一期的住宅預售證,預褐藻醣膠售價格與上期相比均有上漲。
  富力金禧花園3月16日取得了預售證,是項目最後一棟樓,共237套房源,精裝修,擬售均價為28000元/平方米,預計本周末入市。據瞭解,該項目上一次開盤是2012年6月,成交均價在17000元-18000元/平方米,此次開盤的是金禧花園的最後一棟住宅樓。據北京富力相關人士透露,此次兩居均價為28500元/平方米,三居均價固態硬碟在27000元/平方米,目前蓄客情況較好。
  距富力金禧花園不遠的合生濱江帝景,目前在售的C8號樓,自去年9月28日開盤至今,僅存少量137平方米的三居房源,精裝修報價28500元/平方米,相比今年前長灘島兩個月26500元/平方米的報價,已有每平方米2000元左右的上浮。項目於3月16日取得C3、C6、C7三個樓座共490套房源的預售許可證。據悉,這也是濱江帝景最後3棟樓。其中,C3號樓有214套房,擬售價格為23354元/平方米;C6號樓60套房,擬售價格為29506元/平方米;C7號樓216套房,擬售價格為27609元/平方米。歷史數據顯示,項目去年八九月份的開盤價是23000元/平方米。據接近該項目人士透露,目前合生濱江帝景的定價仍然處於合理範圍內,且存量有限,其主力戶型也是市場上較為稀缺的,因此後市沒有太大壓力。
  業內人士指出,通州區內拿出400萬元進行改善置業的人畢竟是少數,加之通州整體房價處於較高點,富力金禧花園、合生濱江帝景、K2海棠灣等改善型項目的競爭較為激烈。
  ■ 分析
  樓市調控無新政北京房價或維穩
  “從剛結束的兩會上釋放出的信號來看,北京樓市短期內不會再出新的調控政策。”亞豪機構研究總監郭毅表示,中央對房地產行業將實行穩定的長效調控,因此北京樓市也會維持穩定,但由於低於市場價格30%的自住房對市場心理造成的衝擊,預計北京今年的房價漲幅會出現下滑。
  “北京等一線城市的購房需求最堅實,房價也最穩定,但整體漲幅在減緩。”DTZ戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞也表示,兩會後不會有更嚴厲的調控政策,他表示本屆政府工作報告裡面沒有提到“樓市調控”這四個字,這是八年來的首次。
  何衍鈞分析,從現有的長三角降價案例看,除了樓市供應大外,不少開發商其實是跨行業運作,主業為服裝、皮鞋或礦業,當主業資金緊張就會把樓盤降價快速收回資金,但其開發量有限,對市場影響很小。2013年樓市太過火爆,今年自然會“增長慢一點”,政府對樓市的目的是穩定市場,而不是讓樓市出現“廣泛下調”。
  據瞭解,除了兩會釋放出調控更加市場化的信號外,由於近期A股上市房企如天保基建、中茵股份的非公開增發方案獲得了證監會審核通過,成為上市房企再融資的實質性開閘,令少數業內人士預計,今年或許三四線城市的樓市調控會出現“鬆綁”。
  “北京的房價還會漲。”北師大房地產研究中心主任董藩3月17日在實名認證的微博上表示,政府會重點防範溫州、鄂爾多斯(註:樓市降價)情況蔓延,防房價下跌。而國金證券也認為,兩會信號顯示未來政府可能會對這些地區出台一些政策,是“超預期的行業利好”。
  VS 房企視角
  微漲快跑
  記者從多家房企瞭解到,由於北京市住建委對區域房價的整體目標控制並未放鬆,大幅漲價的樓盤申請預售證較困難,以及房企對後期市場供應增加、競爭加劇的擔憂,不少項目都採取了“微漲快跑”的銷售策略。
  郭毅表示,2013年底開盤的項目,排號人數和推出房源數量很多是4:1、3:1的情況,現在則是2:1或1.5:1,供需比趨於平衡。自住房的大量供應使部分剛需人群出現觀望心態,部分庫存以中低價位剛需盤為主的開發商也因此看淡後市,並降低利潤預期。
  據瞭解,從3月入市熱銷的項目看,無論是針對改善型的中高端住宅北京華僑城,或是別墅項目格林雲墅、西山藝境,或針對首次置業的剛需客群的住總萬科橙、金融街融匯,一方面都經歷了較長時間的蓄客期,有充足的客戶資源;另一方面,最終的銷售價格比以前釋放出的預計價格稍低。這也是這些項目熱銷的重要原因。
  “北京還沒有出現降價樓盤,只是漲幅受限。”3月開盤的一家央企樓盤相關負責人告訴記者,目前銷售的項目一般是2012年或之前拿地,當時土地價格還較合理,項目利潤率達標就願意快速出貨,但很多2013年高點時拿地的項目則面臨較大的壓力,在信貸相對較緊的宏觀環境下,開發商更希望加快推盤節奏以保持穩健的現金流。
  信心不減
  對於近期市場的一系列波動,有多位房企人士表示,市場出現階段性微調是正常現象,且目前看來並未出現實質性下調的跡象,對北京市場仍然看好。
  某央企開發商相關負責人對記者表示,2014年一季度還沒結束,對於全年的市場走勢並不需要過度悲觀。
  “我們對北京的市場是持續看好的,未來也會進一步收縮三四線的項目存量,增加一二線城市的土地儲備,未來還有機會。”一位不願具名的房企相關負責人如是說。
  泰禾集團品牌總監沈力男也認為,從政策層面來說,看不到對行業有什麼不利消息。“尤其是去年底和今年初,土地市場的熱情高漲,後續效應還沒有完全釋放出來。”沈力男同時指出,從技術層面上分析,2014年樓市的量價漲幅不會維持去年那麼高的水平。  (原標題:北京樓市“以價換量”? “低空放行”而已(2))
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